São Paulo tem mais de 40 mil anúncios ativos de short-term rental. A ocupação média gira em torno de 57% a 60%, com diária mediana próxima de US$ 64 (valores que variam bastante em reais conforme a cotação e o bairro).
O mercado não está “fácil”. Está mais profissional. A demanda continua forte — especialmente de executivos, nômades digitais e turismo de negócios —, mas a oferta também é grande e a regulamentação apertou.
O cenário atual
Dados de 2026 mostram que:
- Itaim Bibi, Pinheiros, Jardim Paulista e Vila Olímpia concentram as melhores combinações de diária e ocupação.
- Bairros mais centrais (Bela Vista, República, Santa Cecília) entregam yield bruto mais alto, porém com ticket de aquisição menor e perfil de hóspede diferente.
- Unidades de 1 dormitório dominam o volume. Dois dormitórios, quando bem posicionados, entregam receita absoluta superior.
A grande mudança regulatória: o Decreto 64.244 restringiu o short stay em unidades HIS e HMP. Unidades NR (não residenciais / residencial-serviço) continuam operando normalmente. Quem compra sem checar a destinação no memorial de incorporação pode ter uma surpresa desagradável.
O que o investidor precisa olhar
- Destinação legal da unidade (NR vs HIS/HMP).
- Custo total de operação: limpeza, gestão, plataformas, IPTU, condomínio e reposição de itens.
- Sazonalidade e perfil de demanda do microbairro.
- Comparativo com aluguel tradicional: em alguns casos o long stay já entrega mais previsibilidade com menos dor de cabeça.
- Liquidez do ativo: se precisar vender, o imóvel continua atrativo para o mercado residencial comum?
Leitura comercial
O Airbnb em São Paulo ainda funciona bem para quem trata como negócio — e não como “renda passiva automática”. Os melhores resultados vêm de imóveis bem localizados, bem mobiliados e com gestão profissional. O amadorismo sai caro.
💬 Visão do Especialista:
“O maior erro de quem entra no Airbnb hoje é olhar só a diária média do bairro. O que realmente importa é a combinação de localização micro, destinação legal, custo de operação e liquidez do ativo. Sem essa curadoria, o que parece rendimento alto vira prejuízo silencioso.”
Anderson Colibri | Consultor Imobiliário – Colibri Group
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